Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) konut fiyatlarının bir önceki yılın Ocak ayına göre yüzde 77,4 arttığını belirtiyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile sahibinden.com sitesinin hazırladığı “Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Mart 2022” raporuna göre kiralık konut fiyatlarında Şubat ayında yıllık yüzde 84,2 artış olduğu görüldü.
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, enflasyonist ortamdan geri dönüşün çok kolay olmayacağını bu yüzden de yeni kuşağın birikim ve tasarruf yapmasının zor olacağını söylüyor: “Mülk fiyatlarındaki fiyat artış hızına kıyasla daha düşük oranda artan ücretler burada finansal erişilebilirliği etkileyen en önemli unsur. İkinci unsur ise, demografik yapının değişimi. Öncelikle kabul etmemiz gereken önemli nokta, aile yapımızın küçülüyor olması.”
Ailelerin küçülmesine rağmen konut yapısının buna paralel olarak değişmediğini belirten Hepşen, 2006’da tek kişiden oluşan hane sayısı yüzde 6 iken, 2020’de bu oranın yüzde 18’e yükseldiğine, 1980’de yüzde 4,4 olan doğurganlık hızının bugün 1,76’ya gerilediğine, ortalama hane halkı büyüklüğünün ise 2008’den bugüne yüzde 4,0’ten, yüzde 3,30 düzeyinde gerilediğine dikkat çekiyor. Bu verilerin küçük metrekareli alanlara yönelik talep artışına işaret ettiğini söyleyen Hepşen, “Gençlerin beklentilerinin de bu ihtiyaç değişiminden etkilendiğini düşünüyorum. Aslında yeni kuşak konut sahibi olmak istiyor ama alışılagelmişin dışında küçük, fonksiyonel ve merkezi konumdaki alanlara öncelikle talep göstermek istiyor demek daha doğru olabilir” diyor.
Prof. Dr. Hepşen, yeni neslin barınma ihtiyacını aileden kalan mülkte kalarak veya kiralayarak karşılayacağını ya da daha düşük fiyatlar nedeniyle şehir dışında ev tutması gerekeceğini söylüyor.
“Emlak piyasasında arz talep dengesizliği her zaman yaşanmıştır”
Konjonktürel olarak geçmişten günümüzde farklı zaman dilimlerinde arz ve talebin örtüşmediği, dolayısıyla fiyatların yukarı yönlü hareket gösterdiği dönemlerin görüldüğüne değinen Ali Hepşen, 2017 sonrasında konut arzındaki daralmaya dikkat çekiyor. 2013’te Türkiye tarihinin en düşük oranında (0,6) konut faizi uygulandığı için kişilerin konut alımına yöneldiğini ancak emlak piyasasında yeterli konut olmadığından talebe karşılık verilemediğini belirten Hepşen, 2017 yılında ise durumun değiştiğini, yaklaşık 1,26 milyon yeni daire üretimi için ruhsat alındığını ve bu nedenle çok yoğun arz olduğunu vurguluyor. Ancak sonraki yıllarda ruhsat sayılarında ciddi düşüşler olduğunu söylüyor: “2018 yılında 500 bin, 2019 yılında 272 bin, 2020 yılında 474 bin ve 2021 yılında ise 585 bin civarı 2017 yılı verisi 1,26 milyon adet ile kıyaslanınca arzda ciddi daralma var diyebiliriz.”
-
Prof. Dr. Ali Hepşen
Konutlar yatırım aracına döndü
Ali Hepşen, yeni arsa geliştirmede yaşanan sorunlar, artan üretim maliyetleri, yabancıların ilgisi ve özellikle servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksinin, fiyatları yukarı doğru tetikleyen önemli unsurlar olduğunu belirtiyor.
Gayrimenkul fiyat artışlarının enflasyonun üzerinde gerçekleşmesi nedeniyle servet sahiplerinin tasarruflarını korumak için gayrimenkul aldıklarını ifade eden Hepşen, daha düşük gelirli grupların ise halihazırda ev sahibi olsalar bile kiracı olma yolunda hızla ilerlediklerini şu sözlerle anlatıyor: “En yüksek gelire sahip yüzde 20’lik grup enflasyon ortamında tasarruflarını korumak için mülk sayısını arttırmaya devam ederken -ki toplam satışların yüzde 75-80’lik kısmı, nakit bazlı yapılan satışlar- geriye kalan yüzde 80, bugün olmasa bile gelecekte kiracı olma yolunda hızla ilerliyor. Fiyatları yukarı yönlendiren nedenlere ilave kiraları da ayrıca etkileyen unsur ise mülkü yüksek fiyatla alan kişilerin karşılığında yüksek kira talep etmeleri.”
Hepşen, halihazırda konutunu kiralayan kişilerin de gelirlerini arttırmak için mevcut kiracıları farklı nedenler göstererek sözleşmesi bitmeden çıkarmayı ve yüksek kira ile evlerini yeniden kiralama yoluna gittiklerini belirtiyor.
Faiz oranı ile konut fiyatları arasında ters yönlü bir ilişkinin olduğunu, faizlerde olası hızlı bir yükselişin konut piyasasında bir durgunlaşmaya mutlaka neden olacağını belirten Hepşen, örnek olarak 2018 yılını veriyor. 2018’de kur ve faizlerde yaşanan artışın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) aylık bazda konut fiyat endeksinde gerilemeye neden olduğuna dikkat çekiyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre 2022 Ocak ayında enflasyon yüzde 48,69 olarak gerçekleşirken, TCMB konut fiyatları endeksi de aynı dönem yüzde 77,4 artış göstermişti.
Yabancılar kira fiyatlarını artırmıyor
Hepşen, yabancıya konut satış oranının çok yüksek olmadığını ve yabancıların konut almasının ancak belli bölgelerde fiyat artışına neden olabileceğini belirtiyor: “Mart ayında İstanbul’daki toplam konut satışının yaklaşık yüzde 10’u yabancıya yapılmış. Türkiye genelinde bu oran yüzde beş civarında. Yabancılar alıyor diye fiyatın yukarı yönlü olduğunu genellemesini yapmak doğru olmayabilir ama bazı yerler için bu belki doğru olabilir.”
Prof. Dr. Hepşen, daha çok Esenyurt ve Bahçeşehir semtlerinde yabancılara konutların satıldığını örnek olarak veriyor. Ancak bununla ilgili ellerinde istatistiki bilgilerin olmadığını söylüyor.
Yabancı ülkelerde uygulanan emlak politikaları
Ali Hepşen, diğer ülkelerin emlak piyasasının sürdürülebilir hale getirmek için uyguladığı politikalara örnek verirken Kanada’da yabancıya konut satışının yasaklanmasının gündeme geldiğini hatırlatıyor: “Çünkü onların tespiti, yabancıların değerleri yukarı yönlü tetiklediği yönünde. İngiltere’de ise her bir projede belli bir adette mutlaka erişilebilir konut üretmek gerekiyor. Yani ürettiğin her on daireden bir tanesi ya da iki tanesini mutlaka normal satış fiyatının yüzde 20 daha altında piyasaya sunuyor olman lazım. Ayrıca İngiltere’de ikinci ve daha fazla konut edinmede daha yüksek vergi oranları var. Yani konutları yatırım aracı olmaktan çıkartıyor daha çok barınma amacıyla kullanmaya teşvik ediyor.”
2019’da Berlin Federal Meclisi’nin aldığı bir kararla kiralara tavan getirdiğini, ancak 2021’de Almanya Anayasa Mahkemesi’nin bu kararı iptal ettiğini aktaran Hepşen, başka bazı ülkelerde de uygulanan kira tavanının çok sürdürülebilir olmadığı görüşünde.
Hepşen, İngiltere’de “ortak yaşam” (co-living) diye adlandırılan konut tiplerinin olduğunu, merkezi yerleşim yerlerinde konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle masrafları paylaşmak için üç veya daha fazla kişinin biraraya gelerek bir evi paylaştıklarını anlatıyor. Ortak yaşam mekanında, yatak odası, banyo gibi küçük özel alanlar ve ağırlıkla mutfak, yemek alanı, oturma odası, spor salonu, çalışma odası gibi ortak alanlar bulunuyor.
Ali Hepşen, Türkiye’deki enflasyonist ortamın etkilerinin daha uzun yıllar sürmesi beklendiğinden, eğer ailelerinden kalan bir ev yok ise gençlerin çalışarak ev almaları veya kiralamaları zor olacağı için Türkiye’de co-living tarzı yaşamın ilerleyen yıllarda artabileceğini düşünüyor.
