Gayrimenkul alımlarında kullanılan mortgage kredilerinin ipotek zorunluluğu, Tapu işlemlerinde kullanılan TAKBİS adlı yazılımın özellikleriyle birleşince alışveriş prosedürü konut satıcıları için ciddi bir risk haline geldi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı’nın 4 Şubat 2008 tarihli genelgesine rağmen ne bankalar ne de tapu müdürlükleri satıcılar için risk yaratan bu yöntemi değiştirmeye yanaşmıyor. Tapu müdürlüğü ve bankalar topu birbirine atınca olan konut satıcılarına oluyor.
Uygulanan sisteme göre yeterli parası olmadığı için bankadan kredi isteyen konut alıcısının banka işlemlerini tamamlayabilmesi için, konut satıcısının henüz parayı almadan, tapu dairesine gidip “Ben parayı aldım” demesi gerekiyor. Tapu dairesinde bu beyan yapıldıktan sonra konutun mülkiyeti alıcıya geçiyor. Ancak banka, alıcının mülkiyetine geçen konutun üzerine ipotek tesis ettikten sonra satıcıya parayı ödüyor ve alışveriş tamamlanabiliyor. Bu işlemin gerçekleştirilmesi ise ilgili tapu dairesinin yoğunluğuna bağlı olarak bazen saatler sonra yapılıyor, bazen de ertesi güne kadar sarkabiliyor. İpotek ve satış işlemlerinin aynı anda yapılması gerekirken iki işlem arasına saatler girmesi Satıcı için ciddi bir risk oluşturuyor. Eğer alıcı evi üstüne aldıktan sonra parayı vermeden kaçarsa veya hayatını kaybederse satıcı parasını almadığı halde tapu dairesine “parayı aldım” deyip imza attığı için konut üzerinde hiçbir hak iddia edemiyor.
“Bu durumdan biz de şikâyetçiyiz”
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden ismini vermek istemeyen bir yetkilinin yaptığı açıklamalar da tapu işlemlerindeki düzensizlik iddialarını doğrular nitelikte. “İpotek ile satış işlemlerinin arasında kalan süre içinde alıcıya bir şey olsa konutunuzun elinizden gideceği doğru.” diyen yetkili, eskiden tapu işlemlerinin manüel olarak yapıldığını belirterek önceki sistemde ilk önce satış işlemlerinin, bir dakika sonra da ipotek işlemlerinin yapıldığını, her iki sistemde de konutun alıcının adına geçmeden ipotek işleminin yapılamadığını söylüyor.
Aynı yetkili,4 Şubat 2008 tarihli genelgenin de yaşanan risklerin ortadan kaldırılabilmesi için yayınlandığına işaret ediyor.
Sözkonusu genelgede, Medeni Kanun’un 881’inci maddesinde yer alan “İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez” hükmüne atıfta bulunularak “Bu itibarla Konut kredileri yöntemiyle gayrimenkul satış ve ipotek işlemlerinde talep sahiplerinin risklerini en aza indirmek ve işlemlere kolaylık sağlama açısından İpotek işleminin tarafların kabulü halinde satıştan önce yapılması teknik olarak mümkündür.” deniliyor. Bu durumda satıcı parasını satış işleminden önce alacağı için satış sırasında da gerçeği aykırı beyan nedeniyle herhangi bir risk oluşmuyor.
“Satış ve İpotek işlemi aynı anda yapılmalı”
Konunun bir diğer tarafı olan bankalar ise sistemdeki aksaklığın daha çok tapu müdürlüklerinden kaynaklandığı görüşünde. Denizbank Şişli Şubesi Mortgage uzmanı Nurhan Yıldız, yaklaşık iki yıl öncesine kadar hem ipotek hem satış işlemlerinin aynı anda yapıldığını, eski sistemde daha az sayıda sorunla karşılaşmalarına rağmen tapu dairelerinin saat bölme işine girdiğini belirtiyor. Tapu dairelerinin, satış ve ipotek işlemlerinin aynı anda yapmanın zaman kaybı olduğunu düşündükleri için böyle bir uygulama yaptıklarının altını çizen Yıldız şunları söylüyor:
“Bu durum satıcılar için problem yaratabilir. Banka bu aşamada bir şey yapamaz. Tapu dairesi bir devlet kurumu ve iş akışını belirleyen taraf da orası olmalı. Ben ipotekli satış yapılabildiğini hiç görmedim. Yaparız diyorlarsa o ayrı bir olay. Evini satan müşteri buraya geliyor ve saatlerce parasını bekliyor. Parayı alabileceğine inanmıyor. ‘Ben evi satıyorum ama paramı nasıl alacağım’ diyor.”
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı’nın 4 Şubat 2008 genelgesi de ipotek ve satış işlemlerinin aynı anda yapılamamasının nedenini “İki ayrı işlemin ardışık olarak aynı anda gerçekleştirilmesi teknik olarak mevcut program yazılımı ile mümkün olmamakta” diyerek TAKBİS adı verilen yazılıma bağlıyor.
“Medeni kanunda yazıyor ama uygulamada yapılmıyor”
İpotek işlemlerinin tarafların kabulü halinde satıştan önce yapılmasının teknik olarak mümkün olduğu belirtilen genelgede, gayrimenkulün ipotekli olarak alıcıya satışının yapılmasında da bir engel bulunmadığı dile getiriliyor. Ama gelgelelim, Medeni Kanun’da bulunmasına rağmen, üzerinde ipotek tesis edilmiş bir taşınmazın tapu dairelerinde el değiştirmesi gibi bir uygulama da bulunmuyor. Nurhan Yıldız, konutu satan kişinin üzerindeyken ipotek yapılmasının banka için bir anlamı olmadığını belirterek asıl borçlunun banka için konutu alacak kişi olduğunu, ipotek kalkmadan da satışın gerçekleşemeyeceğini belirtiyor:
“Eğer bu şekilde yapılabilse bankaların ipoteğinin ya da vergi dairelerinin ipoteğinin, hacizlerinin hiçbir önemi kalmaz. Borçlu bir kişiyi düşünün. Bu insan evini satabilir mi? Noterden satış yapılabilir ama tapudan yapılamaz. İpotekli satışı tapu dairesi yapamaz. Bu Medeni kanunda yazıyor ama uygulamada yapılmıyor.”.
“İpotek bu şekilde yapılmaz”
Banka cephesinin bu görüşüne karşılık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi’nden adını vermek istemeyen yetkili, ipotek işlemlerinin tek yevmiye altında birleşik yapılmasına bankaların yanaşmadığını söylüyor:
”Biz bankalara bu yetkiyi veriyoruz ama onlar yapmıyorlar. İşlemlerin hepsi bir günde bitse yine iyi. Genellikle öğleden sonra yapılan satış işlemlerinin ardından tapu dairesi yarın gelmenizi söylüyor. Bunu önlemek içinde genelge yayınladık. İpotek bu şekilde yapılmaz. Vatandaşın mağdur olmaması için ipoteğin satış ile aynı anda yapılmasına bir engel bulunmuyor.”
Tapu dairelerinde ipotekli bir gayrimenkulün satılamadığı görüşüne de karşı çakan yetkili, ipotekli satışın mümkün olduğunu ve ipoteğin devredilebileceğini söylüyor:
“Olur mu hiç öyle şey, ipotekli gayrimenkul niye satılmasın. Alıcı ipoteği kabul ederse satış işlemi olur. Bakın burada bu işlem yapıldıktan sonra ilgili tapu müdürlüğü ipotek yapan bankaya tebligat yapar. İpotek borçlusu olan kişi ‘şu tarih, şu numaralı satış işlemiyle ipoteği hukuki olarak devretmiştir.’ diye. O tebligattan sonra banka borçlu olarak ipotekli konutu alan kişiyi tanır.”
Satıcıyı koruyan formül
Tapu müdürlükleri ile bankalar arasında tartışma sürerken Avukat Seyyit Berkuk gayrimenkul satıcılarının kendilerini koruyabilmesi için şu tavsiyede bulunuyor:
”Satıcının hakkını savunacak tek çözüm borçlandırıcı belge olabilir. Bunun üzerine de bankadan kredi çekileceği zaman sözleşme yapmak lazım. Sözleşmeye ‘İpotek alınacak olup para şu gün içinde ödenecek’ diye yazılması lazım. Ancak o şekilde teminat alınabilir.”
Berkuk, gayrimenkul satışlarında yapılacak bu tür sözleşmelerin de aslında geçerli olmadığını, sözleşmelerin gayrimenkulü satma konusunda mecbur edici bir belge niteliğini taşımadığını da sözlerine ekliyor. Berkuk bu yöntemle:alıcı tarafın en azından borçlandırılmış olacağını, ortaya bir aksilik çıkması durumunda parayı tahsil olanağının doğacağını belirterek “Eğer kendi aranızda böyle bir sözleşme yapmadıysanız eviniz elinizden gidebilir.” diyor. Sorunu çözmenin tek yolu ise elbette satış ve ipotek işlemlerinin aynı anda yapılması…
Önce ipotek sonra satış mümkündür
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı’nın 4 Şubat 2008 tarihili “Banka İpotekleri ve Satış işlemi” konulu yazısı:
Genel Müdürlüğümüze Bankalar Birliği ile çeşitli finans kurumlarından intikal eden başvurularda satış ve ipotek işlemlerinin birlikte yapılmamasının Bankalar açısından sorunlara yol açtığı bahis edilmekle satış ve ipotek işlemlerinin tek bir işlem olarak veya her iki işlemin eş zamanlı yapılması istenilmektedir.
Satış işlemi ve Bankaların verdiği krediye karşılık yapılan ipotek işlemlerinin tek yevmiye altında birleşik yapılması uygulamada olan mevzuata ters düşmektedir. Bu nedenle mevcut program her iki işlemi ayrı ayrı ele alacak şekilde tasarlanmıştır. Ayrıca satış işlemi tamamlanıp yevmiye alma işlemi sonuçlandırılmadan merkezde tutulan gayrimenkul malikine ait bilgiler değişmemektedir. Dolayısı ile ipotek işleminin talebini yapacak olan alıcı tarafın, TAKBİS yazılımınca malik olarak algılanması için satışa ait tüm işlemlerin tamamlanması gerekmektedir. Bu nedenle iki ayrı işlemin ardışık olarak aynı anda gerçekleştirilmesi teknik olarak mevcut program yazılımı ile mümkün olmamakta ve krediyi veren banka, ipotek işlemi tamamlanmadan bloke durumdaki parayı satıcıya ödememektedir. Bu durumun, konut kredileri yöntemiyle gayrimenkul edinimlerinde sıkıntı yarattığı bilinmektedir.
Medeni Kanunun 881.maddesi “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez, “hükmünü içermektedir.
Bu itibarla Konut kredileri yöntemiyle gayrimenkul satış ve ipotek işlemlerinde talep sahiplerinin risklerini en aza indirmek ve işlemlere kolaylık sağlama açısından İpotek işleminin tarafların kabulü halinde satıştan önce yapılması teknik olarak mümkündür. Böylesi bir durumda ipotek tesis edilmiş olacağından satıcı parasını almış olacak ve ardından gelecek olan satış işleminde ilk satıcı açısından yaşanan risk büyük ölçüde ortadan kaldırılmış olacağından tapu sicil müdürlüklerince tarafların talep etmesi halinde gayrimenkulün satıcı adına ipotek yapıldıktan sonra gayrimenkulün ipotekli olarak alıcıya satışının yapılması; bunun yanı sıra işlemlerin kısa sürede tamamlanarak vatandaşların mağdur olmaması için ipotek işlemlerinin onama şeklinde yapılmasında mevzuatımızda bir engel bulunmamaktadır. Dolayısı ile satış ve . ipotek işlemleri daha kısa sürede yapılacağından bankalardan ve vatandaşlardan talep gelmesi halinde satış ve onama şeklinde ipotek işlemlerinin yapılması; talep edilmemesi halinde ise satış ile ipotek işlemlerinin mümkün olduğunca uzun süreler verilmeden birbirini takip eden saatler içerisinde ve talep sahiplerinden gelecek yakınma ve sızlanmalara meydan verilmeden bu işlemlerin aynı gün içerisinde yapılmasına azami özen gösterilmesi hususunda;
Bilgi edinilmesini ve Bölge Müdürlüğünüze bağlı birimlere duyurulmasını rica ederim.
Mehmet Zeki Adlı
Genel Müdür
