Genel

Arazimiz çok değerli, kârı da çok tatlı!

Yazan: gorgulu@bilgi.edu.tr

Güventürk Görgülü

İstanbul Mecidiyeköy’de üzerinde ağaç bulunan tek arazi parçası olan Tekel’in eski likör fabrikası arazisi Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Emlak Konut tarafından satışa çıkartıldı. Ali Sami Yen Stadyumu’nun yanında yer alan 24 bin metrekarelik arsanın içinde bulunan 8 bin metrekarelik kapalı alana sahip fabrika binası halen Büyük Mükellefler Vergi Dairesi olarak kullanılıyor.

Levent ve Mecidiyeköy bölgelerinin İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve diğer kamu kurumları tarafından önemli bir rant alanı olarak görülmesi ve bu bölgedeki inşaat emsallerinin arttırılması, geçen günlerde Zincirlikuyu Karayolları binası ve Levent İETT garajı arazilerinin de çok yüksek fiyatlardan el değiştirmesine neden olmuştu. 96 bin metrekarelik karayolları arazisi, içinde Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan tescilli Karayolları Binası ile birlikte metrekaresi 8 bin 300 dolardan; 46 bin metrekarelik Levent Garajı ise inşaat alanının daha fazla olması sebebiyle metrekaresi yaklaşık 15-16 bin dolardan el değiştirmişti. Ve gözler Likör Fabrikası’nın üzerine çevrilmişti…

Likör Fabrikası arsasının imar izni 3 emsal ve 36 metre yükseklikle sınırlıydı. Fakat geçen şubatta, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan plan tadilatıyla bodrumlar dahil toplam inşaat alanı 142 bin metrekareye çıkartılmış, bina yüksekliğindeki sınır da kaldırılmıştı. Böylece 24 bin metrekarelik arsanın emsal oranı 3’ten 6’ya yükseltilmişti. Bununla birlikte, 142 bin metrekarelik brüt inşaat alanından bodrum ve otoparklar düşüldüğünde, arazide inşa edilecek yapının net emsal alanı 4-4,5 olarak hesaplanıyor.

Geçen şubat ayında Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi Vedat Demiröz’ün açıklamalarına göre, arazi satışından 300 milyon YTL’nin üzerinde gelir bekleniyordu. Oysa ekonomik koşulların olumsuza dönmesi ve gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş nedeniyle dün 275 milyon YTL muhammen bedelle satışa çıkan araziden yine Demiröz’ün açıklamalarına göre şu anda “en fazla 300 milyon YTL artı KDV” gelir bekleniyor.

Plan değişikliğinin hikmeti

Yaklaşık 300 milyon YTL’ye, yani yaklaşık 240 milyon dolara satılması beklenen arazi üzerine toplam 142 bin metrekare inşaat yapılabiliyor. Bu durumda, mevcut düzenlemelere göre, tahminen 40 bin metrekarenin otopark ve bodrum alanına ayrılacağı düşünüldüğünde, geriye 100 bin metrekarelik kullanılabilir, kiralanabilir/satılabilir alan kalıyor. En lüks inşaat maliyeti metrekare başına ortalama 300-500 dolar arasında kabul edilirse, 142 bin metrekarelik binanın yapım masrafı ortalama 500 dolardan 70 milyon dolara çıkıyor. Bu bedel arazi maliyetiyle birleştirildiğinde ise toplam 310 milyon dolarlık bir yatırım maliyeti sözkonusu.

Çevredeki Astoria gibi benzer işleve sahip binalarla karşılaştırıldığında Likör Fabrikası üzerine inşa edilecek yapının 70 bin metrekarelik bölümünün ofis, 30 bin metrekarelik bölümünün ise alışveriş merkezi (AVM) olarak değerlendirilmesi mümkün. Bu durumda ofis kullanımı için metrekaresi yaklaşık 35 dolardan, AVM kullanımı için de yaklaşık 140 dolardan kiralama yapılabileceği hesaplanıyor. Yani bina tamamlandığında ofis bölümlerinden yaklaşık 2,5 milyon dolar, AVM bölümünden 4 milyon dolar olmak üzere toplam 6,5 milyon dolar aylık gelir elde edilebiliyor. Yılda 78 milyon dolarlık bu gelirle, yapılan arazi ve bina yatırımının 4 yılda geri dönüşü sağlanabiliyor.

Tabii arazi üzerinde, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan tescilli olduğu söylenen 8 bin metrekarelik fabrika binasının değerlendirilmesiyle elde edilecek geliri de “bonus” olarak kabul ettiğimiz için hiç hesaba katmıyoruz!…

Bu hesaplama yapıldığında İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan plan tadilatının hiç de boşuna olmadığı anlaşılıyor. Zira 3 emsal ve 36 metreyle sınırlı inşaat izni olması durumunda 300 milyon YTL’ye satın alınacak bir arazi üzerinde inşa edilecek toplam 70-80 bin metrekarelik bir kompleksin yatırım geri dönüşü 8-10 yıla kadar uzuyor. Böylelikle herhangi bir Avrupa ülkesinde en az 10 yıl olması normal kabul edilen gayrimenkul yatırım geri dönüş hızı, İstanbul’da 4-5 yıla indirilerek “eldeki mal” iştah kabartıcı hale getiriliyor.

Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi Vedat Demiröz’ün basında yer alan açıklamalarına göre, araziyle ilgilenenler arasında, daha önce Ali Sami Yen projesi ihalesini alan Eren Talu Mimarlık da bulunuyor. Hatta Demiröz, Eren Talu’nun araziyi alması durumunda bunu Ali Sami Yen projesiyle birlikte de değerlendirebileceğini söylüyor. Demiröz’ün verdiği bilgiye göre, arazinin diğer talipleri arasında Hollandalı ve Körfez orijinli gruplar da bulunuyor.

Likör Fabrikası’nın geriye kalan arazisi…

İhaleye çıkartılan Mecidiyeköy Likör ve Kanyak fabrikası 1930’da Atatürk’ün direktifi ile Fransız uzmanlar tarafından kuruldu. Fransız uzmanlar 1939’a kadar fabrika üzerinde çalıştı. Kurulduğunda 48 dönüm arazisi olan fabrikanın 13 dönüm arazisi üzerine 1960’da Ali Sami Yen Stadı yapıldı. Çevre yolları yapılırken 11 dönüm arazi Karayolları’na devredildi. 24 dönüm arazi kaldı. Bu arazinin içindeki fabrika binaları 4 bin 600 metrekarelik alan kaplıyor.

Eren Talu ve Ali Sami Yen Projesi

Eren Talu, Galatasaray için Seyrantepe’de gerçekleştireceği stad projesine karşılık aldığı Mecidiyeköy’deki Ali Sami Yen arazisi üzerinde rezidans ve alışveriş merkezi projesi yapmaya hazırlanıyor. 50 katlı olması planlanan çelik konstrüksiyon binanın 200 milyon dolarlık yatırımla hayata geçeceği söyleniyor. Eren Talu’nun Seyrantepe’deki stad projesinin ardından başlatacağı bu projede ilk kazmanın 2009 eylülünden sonra vurulması hedefleniyor. 85 bin metrekare rezidans, 70 bin metrekare de alışveriş merkezi olarak hayata geçirilecek projede Talu gelirin ne olacağı konusunda o günün şartları ölçüsünde plan yapacaklarını söylüyor.

Likör Fabrikası mimarlık tarihi açısından son derece değerli bir örnek…

5 Ağustos 2005’te Arkitera adlı mimarlık portalında Likör Fabrikası’nı anlatan İdil Erkol, fabrika yapısının mimari değerine rağmen, üzerindeki rant hesapları nedeniyle uzun süre tescil edilemediğini anlatıyor…

Modern mimarlık mirasının en önemli yapılarından biri olan Mecidiyeköy’deki Tekel Likör Fabrikası, uzun zamandır yıkım tehlikesi altında. Yapının mimarı Robert Mallet-Stevens, Cumhuriyet’in ilk yıllarında Türkiye’ye davet edilen, döneminin en önemli Fransız mimarlarından biri. Fransa, bu önemli mimarı için Paris Pompidou Kültür Merkezi’nde 27 Nisan-29 Ağustos tarihleri arasında açık kalacak bir sergi düzenledi. Sibel Bozdoğan’ın “modernizmin resmi tarihinde marjinalleştirilmiş bir modernist” olarak tanımladığı Stevens’ın “Fransa dışındaki tek yapısı” olan fabrika, aynı zamanda İstanbul’un ilk sanayi yapılarından biri olma özelliğini taşıyor.

Yapıya değer biçilemezken, arsasının yapıdan daha değerli olduğunu düşünenler de var. Şehrin merkezinde kalan arsanın yüksek bir ranta sahip olması sebebiyle, fabrikanın yıkılıp arsanın başka bir proje için değerlendirilmesi düşünülüyor. Tekel’in özelleştirmesi kapsamında, fabrikanın alışveriş merkezi veya benzer bir proje peşinde olan yatırımcılara satılabileceği ifade ediliyor. Galatasaray’ın, Likör Fabrikası’nın hemen yanındaki Ali Sami Yen Stadı için tasarladığı yeni projede geniş bir araziye ihtiyaç duyması sebebiyle, arsaya Galatasaray’ın da talip olduğu belirtiliyor. Yapının tescillenmesinin bu “büyük” projeler yüzünden engellendiği de söylentiler arasında.

Yapının akıbeti ile ilgili olarak geçen 10 sene içinde gazetelerde birçok haber yer aldı. Fabrikanın satıldığı haberi bir doğrulanıp bir yalanlanırken; kimi zaman İstanbul Büyükşehir Belediyesi, yerine yapılacak herhangi başka bir bina için izin alınmadığına dair bilgilendirmelerde bulundu. Konuyla ilgili demeç veren siyasetçiler de konuyu kamuoyunun gündemine taşıdı. Hatta zamanın Devlet Bakanı Eyüp Aşık, bir adım ileri giderek Galatasaray Kulübü Başkanı Faruk Süren’e, yapının arsasını alma ve büyük bir proje yapma önerisinde bulunuyor:

“Galatasaray Başkanı Faruk Süren’le görüştüm. Kendisine söyledim. Bu arsayı da alırlarsa, yeni yapacakları kompleks çok daha iyi olur. Arsayı çeşitli şekillerde değerlendirebilirler, kat karşılığı yapabilirler, iş merkezi yapabilirler; otopark sorununu daha rahat çözebilirler…” (Hürriyet Gazetesi / 05.02.1998)

Bu demeçten 8 ay sonra, Ekim 1998’de, bu kez Galatasaray Kulubü Başkanı Faruk Süren, kulüp yöneticilerine Likör Fabrikası’nın Galatasaray’a geçtiği “müjde”sini veriyor. Ama yılan hikayesine dönen konu bir türlü netlik kazanmadı.

2000 yılında, 100 milyon Dolar değer biçildiği açıklanan Mecidiyeköy Likör Fabrikası’nın arsasını satılabilir hale getirmek için, Bilecik’te yaklaşık 25 milyon Dolar harcanarak yeni bir likör fabrikası kuruluyor. Mecidiyeköy’deki arsa iştahları kabartmaya başlayınca, 26 Nisan 1930’da hizmete giren Mecidiyeköy’deki Likör Fabrikası, 70 sene sonra Bilecik’teki yeni fabrikasına taşınıyor. Yapının işlevini bu tarihe kadar sürdürmesi yıkımdan kurtulmasını sağlarken, işlevini yitirmesi ile yapı hızla niteliklerini kaybetmeye başlıyor. Ofis olarak kullanılmak istenmesinin bir sonucu olarak yapıda ciddi bozulmalar gözleniyor. İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun tescil başvurusunu geri çevirme nedeni de bu bozulmalar olarak gösteriliyor.

Fabrika üzerine yapılan planları ve yıkım tehlikesini görüp, Likör Fabrikası için daha önce İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na başvurulmuş, ancak yapının fazlasıyla değişikliğe uğrayarak özgün karakterini kaybettiğini bildiren Kurul, başvuruyu geri çevirmiş. Pes etmeyen başvuru sahipleri, tescil için Kurul’un kapısını aşındırmaya devam ediyor. Bu nitelikteki yapıların korunması, başta Docomomo Türkiye grubu olmak üzere yapıların tescili için uğraşan bir grup duyarlı kişinin çabası ile sağlanmaya çalışılıyor. Çabaların sonuç vermesi için, bu yapıların Türk mimarlık tarihi için çok önemli olduğu bilincinin gelişmesi gerekiyor.

Yorum yazın